合同纠纷
配偶一方，擅自将共有房产抵押，有效吗
2023-08-10
【基本案情】
甲与乙为夫妻，双方共有一套房产，登记于甲名下。2019年5月，甲与丙签署《抵押合同》为丁借款提供担保，到期后丁无法偿还，被丙公司起诉丁还款并要求就该房屋拍卖所得价款优先受偿。乙知晓后，认为甲与丙之间抵押协议未经其同意，属无权处份，且丙公司存在重大过失不构成善意取得，故向法院院提起担保物权确认之诉主张甲与丙之间抵押权无效。
【法院认为】
婚姻关系存续期间取得的财产应为夫妻共同财产。共同共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人的同意，抵押无效。但是，其他共有人知道或者应当知道而未提出异议的视为同意，抵押有效。无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回。除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。
结合上述规定、当事人诉辩及庭审情况，本案的争议焦点为甲某就案涉房屋为庄庆友设立抵押权是否属于无权处分；丙公司设立抵押权时是否为善意。
对于焦点一，甲某就案涉房屋为丁设立抵押权是否属于无权处分。案涉房屋系乙与甲某婚姻期间取得的财产，应属于夫妻共同财产，现无证据证明就案涉房屋设立抵押权时乙某知晓并同意，同时丙公司未对甲某婚姻状况以及案涉房产是否属于婚内共有财产进行审慎审查，故本院认定乙某于案涉房屋设立抵押时并不知情，甲就案涉房屋设立抵押权属于无权处分。
对于焦点二，丙公司设立抵押权时是否为善意。首先，甲与丙公司双方签订的《抵押合同》第十九条中所作陈述与保证以及其于附件1中作出个人申明内容并不能直接推断出案涉房屋为甲个人所有。其次，不动产权利证书对于所记载的权利仅具有推定效力，丙公司作为资金融通领域内从事小额贷款业务的专业机构，应对抵押人的个人婚姻情况以及担保财产是否涉及婚内共有履行合理的注意义务和审慎审查义务，现该公司在办理抵押过程中对甲的婚姻状况避而不查，在未审查其婚姻状况的前提下对房屋实质权属状况仅凭房产证外观记载予以认定而未进行进一步审查确认，有消极履行审慎的审查义务，积极放任抵押权形成之嫌，上述行为已构成重大过失，故其应非属善意，亦不应构成对案涉房产上抵押权的善意取得。
关于乙要求确认抵押权无效的诉讼请求，丙公司虽主张和甲签订的《抵押合同》已经生效判决确认有效故抵押权应当有效。但是，《中华人民共和国物权法》第十五条已确定了物权变动的原因行为与结果行为的区分原则，虽然本案双方签订的《抵押合同》已被生效判决认定有效，但判断设立抵押权的行为是否有效应当依照设立物权的相关法律规定，故乙之确认抵押权无效的诉讼请求，事实充分、于法有据，本院予以支持。
【律师提示】
1、抵押合同有效，抵押权不一定有效
2、未经共有人同意，所作出的抵押行为，无效
3、以下几种情况视为共有人同意
（1）所借款项用于夫妻共同生活或共同经营企业；
（2）银行或金融担保机构评估房屋时，共有人在场；
（3）抵押人未隐瞒婚姻关系，在款项借出后，共有人未提出异议；
（4）其他抵押权人有证据证明共有人知情的情形。
4、善意取得的条件：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的、无过失的；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
甲与乙为夫妻，双方共有一套房产，登记于甲名下。2019年5月，甲与丙签署《抵押合同》为丁借款提供担保，到期后丁无法偿还，被丙公司起诉丁还款并要求就该房屋拍卖所得价款优先受偿。乙知晓后，认为甲与丙之间抵押协议未经其同意，属无权处份，且丙公司存在重大过失不构成善意取得，故向法院院提起担保物权确认之诉主张甲与丙之间抵押权无效。
【法院认为】
婚姻关系存续期间取得的财产应为夫妻共同财产。共同共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人的同意，抵押无效。但是，其他共有人知道或者应当知道而未提出异议的视为同意，抵押有效。无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回。除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。
结合上述规定、当事人诉辩及庭审情况，本案的争议焦点为甲某就案涉房屋为庄庆友设立抵押权是否属于无权处分；丙公司设立抵押权时是否为善意。
对于焦点一，甲某就案涉房屋为丁设立抵押权是否属于无权处分。案涉房屋系乙与甲某婚姻期间取得的财产，应属于夫妻共同财产，现无证据证明就案涉房屋设立抵押权时乙某知晓并同意，同时丙公司未对甲某婚姻状况以及案涉房产是否属于婚内共有财产进行审慎审查，故本院认定乙某于案涉房屋设立抵押时并不知情，甲就案涉房屋设立抵押权属于无权处分。
对于焦点二，丙公司设立抵押权时是否为善意。首先，甲与丙公司双方签订的《抵押合同》第十九条中所作陈述与保证以及其于附件1中作出个人申明内容并不能直接推断出案涉房屋为甲个人所有。其次，不动产权利证书对于所记载的权利仅具有推定效力，丙公司作为资金融通领域内从事小额贷款业务的专业机构，应对抵押人的个人婚姻情况以及担保财产是否涉及婚内共有履行合理的注意义务和审慎审查义务，现该公司在办理抵押过程中对甲的婚姻状况避而不查，在未审查其婚姻状况的前提下对房屋实质权属状况仅凭房产证外观记载予以认定而未进行进一步审查确认，有消极履行审慎的审查义务，积极放任抵押权形成之嫌，上述行为已构成重大过失，故其应非属善意，亦不应构成对案涉房产上抵押权的善意取得。
关于乙要求确认抵押权无效的诉讼请求，丙公司虽主张和甲签订的《抵押合同》已经生效判决确认有效故抵押权应当有效。但是，《中华人民共和国物权法》第十五条已确定了物权变动的原因行为与结果行为的区分原则，虽然本案双方签订的《抵押合同》已被生效判决认定有效，但判断设立抵押权的行为是否有效应当依照设立物权的相关法律规定，故乙之确认抵押权无效的诉讼请求，事实充分、于法有据，本院予以支持。
【律师提示】
1、抵押合同有效，抵押权不一定有效
2、未经共有人同意，所作出的抵押行为，无效
3、以下几种情况视为共有人同意
（1）所借款项用于夫妻共同生活或共同经营企业；
（2）银行或金融担保机构评估房屋时，共有人在场；
（3）抵押人未隐瞒婚姻关系，在款项借出后，共有人未提出异议；
（4）其他抵押权人有证据证明共有人知情的情形。
4、善意取得的条件：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的、无过失的；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
