合同纠纷
以房抵债受让人对房屋的权益不能排除强制执行
2021-12-24
【基本案情】
2015年甲公司与乙公司签定《预拌混凝土供货合同》合同履行完毕合甲公司未依约履行付款义务，后为解决该笔货款的支付，双方另行签署《以房抵付工程款协议》，并于2016年签署《商品房预售合同》，合同签定后甲公司以现金形式补齐购房款。并实际使用房屋至今。乙公司因其他债务纠纷被法院强制执行，涉案房屋被查封拍卖，甲公司得知后向法院申请执行异议，一审法院依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定裁定中止执行。强制执行申请人不同意该裁定并向管辖法院申请执行异议，经法院一审、二审、再审均认为甲公司作为以房抵债受让人不受二十八条保护，驳回甲公司申请。
【法院认为】
结合甲公司再审申请书载明的事由及其提供的证据，及一、二审的审理焦点分析，本案再审审查的关键问题为甲公司是否享有排除对案涉商品房的强制执行权益，也即甲公司主张的其对案涉房屋所享有的权益是否优先于执行申请人的权益问题。
根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条有关“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”规定，甲公司依法应对案涉商品房享有排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。诉讼中，甲公司就其对案涉商品房享有排除强制执行的民事权益的依据为《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，并符合该条规定的四个要件。甲公司认为通过抵顶行为以及委托案外人代为支付剩余购房款的行为，应视为支付了全部购房款。从《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条文本意看，该条规定的是无过错不动产买受人的权利保护问题，以物抵债受让人并非属于前述不动产买受人范围，并不能适用该条的规定予以保护。本案中，甲公司于诉讼中提供的《以房抵付工程款协议》《商品房预售合同》《商品房预售合同补充协议》等证据表明甲公司与乙公司就以房抵顶混凝土货款达成合意，甲公司应支付的合同价款实为混凝土货款。甲公司取得案涉房屋是基于甲公司公司与乙公司之间的混凝土货款抵顶。案涉《商品房预售合同》《商品房预售合同补充协议》等协议实为消灭甲公司与乙公司之间的债权债务关系，最终实现债的清偿，这与购买不动产而订立的买房合同存在差异，并不能适用前述司法解释的规定，也不能据此认定甲享有物权期待权。
【律师提示】
1、适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的条件：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
2、二十八条是对房屋物权的保护而非债权
2015年甲公司与乙公司签定《预拌混凝土供货合同》合同履行完毕合甲公司未依约履行付款义务，后为解决该笔货款的支付，双方另行签署《以房抵付工程款协议》，并于2016年签署《商品房预售合同》，合同签定后甲公司以现金形式补齐购房款。并实际使用房屋至今。乙公司因其他债务纠纷被法院强制执行，涉案房屋被查封拍卖，甲公司得知后向法院申请执行异议，一审法院依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定裁定中止执行。强制执行申请人不同意该裁定并向管辖法院申请执行异议，经法院一审、二审、再审均认为甲公司作为以房抵债受让人不受二十八条保护，驳回甲公司申请。
【法院认为】
结合甲公司再审申请书载明的事由及其提供的证据，及一、二审的审理焦点分析，本案再审审查的关键问题为甲公司是否享有排除对案涉商品房的强制执行权益，也即甲公司主张的其对案涉房屋所享有的权益是否优先于执行申请人的权益问题。
根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条有关“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”规定，甲公司依法应对案涉商品房享有排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。诉讼中，甲公司就其对案涉商品房享有排除强制执行的民事权益的依据为《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，并符合该条规定的四个要件。甲公司认为通过抵顶行为以及委托案外人代为支付剩余购房款的行为，应视为支付了全部购房款。从《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条文本意看，该条规定的是无过错不动产买受人的权利保护问题，以物抵债受让人并非属于前述不动产买受人范围，并不能适用该条的规定予以保护。本案中，甲公司于诉讼中提供的《以房抵付工程款协议》《商品房预售合同》《商品房预售合同补充协议》等证据表明甲公司与乙公司就以房抵顶混凝土货款达成合意，甲公司应支付的合同价款实为混凝土货款。甲公司取得案涉房屋是基于甲公司公司与乙公司之间的混凝土货款抵顶。案涉《商品房预售合同》《商品房预售合同补充协议》等协议实为消灭甲公司与乙公司之间的债权债务关系，最终实现债的清偿，这与购买不动产而订立的买房合同存在差异，并不能适用前述司法解释的规定，也不能据此认定甲享有物权期待权。
【律师提示】
1、适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的条件：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
2、二十八条是对房屋物权的保护而非债权
