房地产
商品房预售合同备案的效力
2018-05-10
【基本案情】
甲房地产开发公司开发建设乙小区，并于2013年8月9日取得该小区商品房预售许可证。后甲公司于2013年9月5日与A签订《商品房买卖合同》，将该小区某号房屋出售给A，并于次日办理该商品房买卖合同预售登记备案手续。但该小区竣工后，甲公司并未向A办理房屋入住手续。甲公司于2014年又将该房屋出售给B并在取得初始登记后为B办理了该房屋的产权过户手续并办理了入住。A得知后，要求甲公司交房并办理过户手续被拒绝，故起诉至法院要求甲公司继续履行合同，协助办理过户手续。
【法院认为】
甲公司与B所签买卖合同是双方真实意思表示，且未违反国家法律法规等强制性规定，故双方所签合同合法有效，本案诉争房屋已经合法手续过户至B名下，该房屋归B所有。A要求继续履行事实上无法实现，经法庭示明A坚持不变更诉讼请求，故原告要求继续履合同不予支持。
【律师提示】
1､商品房预售备案是政府行政机关针对房地产开发公司与商品房预购者订立合同进行的备案登记，是开发商一种行政义务。此备案并不具备物权意义，不能对抗善意第三人。
2、建议购房者在签订合同并备案后要求开发商进行预告登记
预告登记“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”
“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
预告登记一定程度上具有物权性质的排他性，可阻却购买的房屋被再次处分，能在一定程度上产生对抗第三人的效力。
甲房地产开发公司开发建设乙小区，并于2013年8月9日取得该小区商品房预售许可证。后甲公司于2013年9月5日与A签订《商品房买卖合同》，将该小区某号房屋出售给A，并于次日办理该商品房买卖合同预售登记备案手续。但该小区竣工后，甲公司并未向A办理房屋入住手续。甲公司于2014年又将该房屋出售给B并在取得初始登记后为B办理了该房屋的产权过户手续并办理了入住。A得知后，要求甲公司交房并办理过户手续被拒绝，故起诉至法院要求甲公司继续履行合同，协助办理过户手续。
【法院认为】
甲公司与B所签买卖合同是双方真实意思表示，且未违反国家法律法规等强制性规定，故双方所签合同合法有效，本案诉争房屋已经合法手续过户至B名下，该房屋归B所有。A要求继续履行事实上无法实现，经法庭示明A坚持不变更诉讼请求，故原告要求继续履合同不予支持。
【律师提示】
1､商品房预售备案是政府行政机关针对房地产开发公司与商品房预购者订立合同进行的备案登记，是开发商一种行政义务。此备案并不具备物权意义，不能对抗善意第三人。
2、建议购房者在签订合同并备案后要求开发商进行预告登记
预告登记“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”
“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
预告登记一定程度上具有物权性质的排他性，可阻却购买的房屋被再次处分，能在一定程度上产生对抗第三人的效力。
