房地产
看房协议效力确认
2018-02-06
【基本案情】
甲房产经纪公司于2016年5月接受乙公司委托带其于北京市朝阳区XX路XX厦看房后，签署《看房确认书》该确认书约定“乙公司委托甲公司代为寻找用于办公用房，为其提供专业中介服务；乙公司不得私自直接或间接触、签订甲公司推荐的物业，否则，乙公司同意向甲公司支付2个月租金为服务费。甲公司代表李某承诺，在签署本协议时已获得甲公司授权，并对本协议之履行承担保证责任。”2016年6月乙公司未通过甲公司自行与该房业主签定租赁合同，甲公司发现后要求乙公司支付服务费，乙公司拒绝。故甲方以乙公司违反协议约定私自与业主签署协议，应支付2个月租金为服务为由起诉至法院。
【法院认为】
法院认为，李某系乙公司工作人员，由乙公司指派办理租赁房屋事宜，李某签订看房确认书的行为应属于职务行为。甲公司与李某签署看房确认书属居间合同性质，其中关于“委托方不得私自直接或间接接触，签订或入住甲公司推荐的物业，否则支付2个月租金为服务费”的约定属于房屋租赁居间合同中常有的禁止跳单的格式条款，其本意是为了防止买方利用中介公司提供信息却跳过中介公司完成交易，从而使中介公司无法获得应得佣金，该约定并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，应认定有效。根据该条的约定，衡量承租方是否跳单的关键，是看委托方是否利用了该中介提供的房源信息、机会等条件。如果委托方并未利用该中介提供信息、机会，而是通过其他公众可获知的正当途径获得同一房源信息，则委托方不经过中介公司签订租赁合同而不构成跳单违约。本案中出租方并非独家委托甲公司提供居间服务，而实际上通过现有的乙公司关联公司已租赁涉案大厦多年的事实，以及双方聊天记录等证据，可以认定在签订看房确认书前，乙公司已了解涉案房源信息，故乙公司并未利用甲公司提供的信息和机会，故其不构成违约，本院对甲公司的诉讼请求不予支持。
【律师提示】
1､无论个人还是单位，在签署类似《看房确认书》时要仔细阅读协议内容；
2､跳单违约的确认条件：合同的签订是否利用中介公司提供的信息（例：业主信息、房屋信息等）
甲房产经纪公司于2016年5月接受乙公司委托带其于北京市朝阳区XX路XX厦看房后，签署《看房确认书》该确认书约定“乙公司委托甲公司代为寻找用于办公用房，为其提供专业中介服务；乙公司不得私自直接或间接触、签订甲公司推荐的物业，否则，乙公司同意向甲公司支付2个月租金为服务费。甲公司代表李某承诺，在签署本协议时已获得甲公司授权，并对本协议之履行承担保证责任。”2016年6月乙公司未通过甲公司自行与该房业主签定租赁合同，甲公司发现后要求乙公司支付服务费，乙公司拒绝。故甲方以乙公司违反协议约定私自与业主签署协议，应支付2个月租金为服务为由起诉至法院。
【法院认为】
法院认为，李某系乙公司工作人员，由乙公司指派办理租赁房屋事宜，李某签订看房确认书的行为应属于职务行为。甲公司与李某签署看房确认书属居间合同性质，其中关于“委托方不得私自直接或间接接触，签订或入住甲公司推荐的物业，否则支付2个月租金为服务费”的约定属于房屋租赁居间合同中常有的禁止跳单的格式条款，其本意是为了防止买方利用中介公司提供信息却跳过中介公司完成交易，从而使中介公司无法获得应得佣金，该约定并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，应认定有效。根据该条的约定，衡量承租方是否跳单的关键，是看委托方是否利用了该中介提供的房源信息、机会等条件。如果委托方并未利用该中介提供信息、机会，而是通过其他公众可获知的正当途径获得同一房源信息，则委托方不经过中介公司签订租赁合同而不构成跳单违约。本案中出租方并非独家委托甲公司提供居间服务，而实际上通过现有的乙公司关联公司已租赁涉案大厦多年的事实，以及双方聊天记录等证据，可以认定在签订看房确认书前，乙公司已了解涉案房源信息，故乙公司并未利用甲公司提供的信息和机会，故其不构成违约，本院对甲公司的诉讼请求不予支持。
【律师提示】
1､无论个人还是单位，在签署类似《看房确认书》时要仔细阅读协议内容；
2､跳单违约的确认条件：合同的签订是否利用中介公司提供的信息（例：业主信息、房屋信息等）
